コロナ禍の相談　こんな時どうする？

弁護士　中村昭喜　

　コロナ禍での失業、減収等の事情があったとしても、法的には、賃貸借契約上の家主への家賃の支払義務を免れることはありません。そのため、不払いの態様等によっては解除の事由となり得ます。この場合、家主から一方的に解除するには、不払いの態様等が双方の信頼関係を破壊する程度に至っていなくてはなりません。

　この点、コロナ禍の減収等によってやむを得ず１か月分の賃料が遅れたという程度では直ちに信頼関係を破壊したとは言い難いと考えられます（反面、コロナ禍とはいえ家賃の不払いが家主の承諾なく３か月以上に及ぶということになれば解除は避けられないでしょう）。

　家主が任意に家賃の減額・猶予等の申し出に応じてくれれば問題はありませんが、それらの申し出は借主の法的な権利ではなく、あくまで「お願い」レベルのものです。応じてもらえないようであれば、住居確保給付金や公共料金や税金の猶予等の行政施策を活用して家賃を捻出する方向での検討が不可欠です。

　集合住宅は、多数の居住者が往来する特性上、コロナ感染拡大のリスクと常に向き合わなければなりません。

　管理組合としても、予算や人的制約の下、合理的な範囲で日ごろの消毒作業等の感染防止策を講じるとともに、総会、理事会等についても「三密」の環境を避けるため、換気や社会的距離に配慮した開催場所の工夫、書面決議やWEB活用等の開催方法の再考、さらには延期や中止も含めて検討すべきでしょう。

　居住者の中から感染者が出た場合の管理組合の方策については事前に協議しておくことが望ましいでしょう。感染者の発生を周知する場合は、感染者やその家族への中傷等のトラブルを回避するため、氏名、住戸等の情報が特定されないようにすることが重要です。

　そもそも居住者に感染の事実を管理組合に報告する義務はありません。その中で、速やかに報告を受けて実効的な感染防止策を講じられるようにするため、感染者が通報をためらわないよう事前に方針を定めて周知し、情報提供の協力を求めておくことが望ましい対応といえます。