相談員からのアドバイス「住まいを建てたい・建て替えたいとき」

誰もが予算内で満足のいく家を建てたいと願うものですが、家づくりは家族みんなで時間をかけて取組む大イベントです。業者選びだけでなく、家づくりの流れや建築関連の法規制、請負契約、住宅の品質など知っておくべきことはたくさんあります。

「相談員からのアドバイス」は、住まいに関する相談事例をもとに一般的な参考情報をとりまとめています。（断定的な判断材料等を提供するものではありません）

１　計画

＜（ご注意ください）2024・2025年に入居予定の新築住宅について住宅ローン減税の申請を予定している方へ＞
・2024年１月以降に建築確認を受けた新築住宅の場合、省エネ基準を満たす住宅でない場合は住宅ローン減税を受けられません。詳しくは、国土交通省ホームページをご覧ください。

・住宅ローン減税の制度内容が変更されます！～令和６年度税制改正における住宅関係税制のご案内～詳しくは、国土交通省ホームページをご覧ください。

・2025年4月からルールを改正します（全ての新築で省エネ基準適合を義務化！等）（PDF：263KB）：国土交通省

イメージづくり

家族で現在の住まいの問題点を整理して、どんな家を建てたいのかを話合いましょう。

情報収集・モデルハウス見学

建てたい家のイメージが決まったら、住宅情報誌やモデルハウス見学などで参考となる情報を集めましょう。

認定制度などの利用を踏まえて情報収集しておきましょう。

おおよその予算を検討

建築家・工務店を探すのと同時に大まかな資金計画を立てます。
用意できる自己資金、ローンで借りる金額を検討します。
返せる金額を検討して、複数のローンを比較します。

各金融機関のホームページや以下の住宅ローンシミュレーションも参考になります。

当センターで開催している専門家相談（ファイナンシャルプランナーによる資金計画相談）の利用も検討しましょう。

住まい情報センター相談窓口

建築家・工務店・ハウスメーカーを探す

集めた情報をもとに依頼先の候補を比較検討しましょう。

依頼先を決めるには、次の二つの方法があります。

建築家に設計を依頼してその図面をもとに工務店に施工を依頼する方法
工務店・ハウスメーカーなどに設計・施工・監理全般を依頼する方法

「建築条件付土地の売買契約」と「建売住宅」では大きな違いがあります。

「建築条件付土地の売買契約」に関する注意点（問題点）やトラブル事例を十分に理解しておきましょう。
- 要注意！「自由設計」「フリープラン」をうたう契約のトラブル：大阪府

敷地調査

敷地にかかる法規制（建ぺい率、用途地域等）を確認しましょう。
- 建築基準法の概要：大阪市
敷地境界線を確認しましょう。
- 境界標をご存知ですか？：大阪土地家屋調査士会
地盤に問題があると地盤沈下の原因になりますので、費用は数万円程度かかりますが、地盤調査をしましょう。

プラン・見積り比較

絞り込んだ依頼先候補に予算と希望を伝えて、プランの提案と見積りを依頼します。
複数の依頼先候補から見積りを取る場合には、同じ条件や要望を伝えて依頼しましょう。

建築家・工務店・ハウスメーカーを決定

提案されたプランと見積りを比較検討し、依頼先を一社に絞り込みます。その依頼先候補とプランの細部を詰め、予算の調整を行います。
見積りが予定していた予算よりも大幅に多くなった場合には、設計プランの見直しが必要になることもあります。

資金計画

建築家・工務店・ハウスメーカーの決定と同時に具体的な資金計画を立てます。
資金の準備
　参考）契約時→上棟時（中間時）→完成時
- 住宅の請負契約を締結される個人の注文者の皆様へ：一般社団法人　住宅生産団体連合会

住宅ローンの借入先、借入額、金利タイプ、返済期間を検討します。
返済計画に無理がないかをチェックします。
建築費用のほかに税金、建築確認申請にかかる費用などを考えておく必要があります。
- 住宅ローンの基礎知識：独立行政法人　住宅金融支援機構

２　契約

請負契約の締結

設計、工事監理契約については、契約前に建築士から重要事項説明を受けます。

実施設計・詳細見積りの完成
検討したプランを図面にし、別途工事費や諸費用を確定します。

工事請負契約を締結します（契約金の支払い）。
契約書類：工事請負契約書、工事請負契約約款、見積書（工事費内訳書・内訳明細書）、設計図書等

住宅瑕疵担保履行法で義務付けられている資力確保措置（保険又は供託）を確認しましょう。
- 住宅品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）：国土交通省
- 住宅瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）：国土交通省

行政庁または指定確認検査機関に建築確認申請の書類を提出します（業者が代行します）。

住宅ローンの申込みをします。
中間金等が必要で自己資金では足りない場合には、つなぎ融資の申込みが必要です。
年収や勤続年数などの条件によっては希望額が借りられないケースもあるので、工事請負契約書には、ローンが借りられなければ契約を白紙にする特約（ローン特約）をつけておくとよいでしょう。

３　工事

着工

建築確認済証が交付されたあとに工事が始まります。
工事の途中で行政庁または指定確認検査機関による中間検査が行われます。
- 住まいの建築や購入を考えておられる方へ　～建築基準法の手引き～：大阪市
中間金を支払います。

竣工

工事がすべて完了したら、施主立会いの竣工検査が行なわれます。
工事完了後、所定の期間内（原則4日以内）に完了検査申請を行い、完了検査を受けなければなりません。「検査済証」は必ず受取りましょう。

４　引渡し

引渡し・登記

竣工検査で依頼をした補修が完了しているかを確認したあと、鍵を受取ります。
工事請負契約書、工事請負契約約款、見積書（工事費内訳書・内訳明細書）、竣工図（工事中の設計変更を反映した工事完了時点の図面）、建築確認済証、建築確認申請書の副本、検査済証、工事保証書、設備等の取扱説明書・保証書などの書類を受取りましょう。

住宅瑕疵担保責任保険の保険証書又はこれに代わる書類も受取ります（供託の場合は、契約書に明記されているかを確認）。
アフターサービスの内容についても確認しましょう。

法務局に表題登記・保存登記をします。
住宅ローンの契約をします（金銭消費貸借契約、金融機関による抵当権設定登記）。
融資が実行されます（残金の支払い、つなぎ融資の返済）。