契約前の注意点（１分で読める！住まいの「入門」＆「ミニ解説」）
このページでは、はじめて賃貸住宅に入居を考えている方のために、1分程度で読めるようにわかりやすくアドバイスしています。専門用語等には、ミニ解説をつけています。
〈登場人物〉
※「宅地建物取引業者」は略して「宅建業者」としています。
住まいの賃貸借【契約前の注意点】
賃貸住宅は、住宅を購入するのとは違って簡単に契約をしてしまいそうですが、どのようなことに注意するとよいのですか？
賃貸住宅を借りるときに大切にする条件は、個人によって、また、借りる理由によっても異なりますが、大切だと思っている条件以外にも確認しておくべきことはたくさんあります。契約前には、宅建業者から受ける重要事項説明の内容、契約書の内容をよく確認しましょう。賃貸住宅に暮らしている友人や先輩から実体験を聞くことも参考になるでしょう。
契約内容については、家賃の他に必要な費用、短期で解約する場合の違約金の設定、保証会社との保証委託契約の内容、水道料金の支払い方法、付帯設備、入居中の修繕、退去時の通知方法・原状回復の内容等をよく確認しましょう。
特に重要視することについては宅建業者に伝え、明確な回答を書面でもらうことがトラブル防止につながります。たとえば、ペットのアレルギーを持っている方がペット飼育不可の賃貸住宅を探すときには、アレルギーを持っていることを明確に伝えておくことが大切です。そして、飼育不可という内容だけではなく、全戸が飼育不可なのかどうかについても確認しておきましょう。分譲マンションの一室を借りるときは、管理規約の中のペット飼育規定についても確認しておきましょう。
契約内容は、見たり聞いたりしてきちんと確認することが大切ですね。分譲マンションの一室を借りる場合、借主も、管理規約に定められているマンション内のルールを、守らないといけないということですね！
そのとおりですね。その他の注意点として、入居する期間にもよりますが、隣の空き地にマンションが建設される等、長い年月の間には周囲の環境が大きく変化することも考えられますので、起こり得る可能性を想定しておくことも自衛策のひとつです。地域の防災マップやハザードマップも確認しておきましょう。
「おおさか・あんじゅ・ネット/住まいを借りたいとき」には住まいを借りるまでの一連の流れや注意点を掲載していますので、参考にしてください。
よくある相談から考える入居前確認事項例
- きれいにリフォームすると聞いて入居したのに、クロスを張り替えている程度だった。
⇒具体的にどの部分をどのようにリフォームするのかを確認。 - エアコンの効きが悪い。ガスコンロの火力が弱い。シャワーの水圧が低い。
⇒機器の購入後の経過年数、問題なく使用できるのかを確認。 - 分譲マンションの一室を借りたが、大規模修繕が始まりベランダが使いづらい。
⇒大規模修繕の時期を確認。
ミニ解説
1 賃貸住宅の広告
不動産広告は、不動産取引に関わる「宅建業法」および広告全般に関わる「景品表示法」（「不当景品類及び不当表示防止法」）により規制されています。
「宅建業法」では、誇大広告の禁止・広告開始時期の制限、取引態様の明示義務等について定められています。
「景品表示法」では商品の内容や取引に関する不当表示について定められており、表示の媒体としては、新聞広告やテレビ広告、インターネット、口頭による広告に至るまで、ほぼすべての表示手段が含まれています。
不動産業界では、「不動産の表示に関する公正競争規約」という自主規制基準があり、必要な表示事項や表示基準、特定用語等の使用基準等を定めています。
できるだけ情報量の多い広告を選び、広告の内容と実際の賃貸物件の内容に相違点がないかを現地でよく確認しましょう。
2 現地見学の注意点
見学時、同じタイプの別の部屋を見せられることがありますが、必ず借りるその部屋を確認することが大切です。日当たり、風通し、部屋の中の臭い、水廻りの状態、押入れのカビやシミ、結露等についてはその部屋で確認しなければわかりません。
居住中の物件についても見学を希望しましょう。見学させてもらえなかったとしても、居住者が退去した後には、必ず見学できることを入居条件としてもらいましょう。また部屋の状況が契約時に聞いていた条件と異なる場合には「解約することができる」「支払い済みの金銭があれば返還される」旨を、契約書に明記してもらうのもひとつの方法です。
エアコンなどの付帯設備の整備状況も確認しましょう。その他、周辺環境（騒音、振動、悪臭、交通量等）や共用スペース（エレベーター、共用廊下、ごみ置き場、駐輪場・駐車場、集合郵便受箱等）、防災・防犯対策（耐震性、防犯カメラの設置状況、管理人の勤務時間、緊急連絡先等）も確認しておきましょう。マンション内の掲示板や、エレベーター内の貼紙も見ておきましょう。
3 重要事項説明
宅建業者は、借主に対して契約を結ぶ前に、必ず重要事項説明をする義務があります。宅地建物取引士が、宅地建物取引士証を提示して重要事項説明書に記名押印し、書面を交付して説明しなければなりません（平成29年10月1日から、ITを活用した重要事項説明が始まりました）。
説明の内容は、不動産を借りようとするときにあらかじめ知っておくべき事項です。
4 申込金
契約前に入居の意思があることを示すために申込金（申込証拠金、預り金といわれる場合もある）を要求される場合がありますが、申込みを撤回した場合、宅建業者は、預かった申込金を返さなければなりません。
契約前の金銭の授受は避けたいですが、支払う場合は、返還についてのただし書きと日付入りの預かり証を受け取りましょう。
5 契約書（賃貸借契約書）
契約の成立と賃貸借契約の内容を明らかにするために取り交わすものです。当事者の氏名・住所、宅地建物を特定するために必要な表示、家賃の額、支払い時期・方法、物件の引渡しの時期等が書かれています。
宅建業者には、重要事項説明書のように契約書の内容を説明する義務はありませんが、交付する義務はあります。貸主と借主の大切な約束事が書かれていますので、重要事項説明書と見比べ、内容をよく確認したうえで契約しましょう。